習近平主席在第七十五屆聯(lián)合國大會一般性辯論上指出，中國將提高國家自主貢獻力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和。隨后，這一“3060目標”被納入“十四五”規(guī)劃建議。實現(xiàn)碳達峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經(jīng)濟社會系統(tǒng)性變革，在這場變革中，建筑領域要提升節(jié)能標準，物業(yè)設施設備的綠色運行維護就顯得尤為重要。

2016年12月15日，住建行業(yè)標準《綠色建筑運行維護技術(shù)規(guī)范》的發(fā)布針對性地解決綠色技術(shù)在建筑設施設備運行維護階段的貫徹落實問題，支撐綠色建筑向高端形態(tài)發(fā)展。

2020年10月26日，中國物業(yè)管理協(xié)會團體標準《設施設備綠色運行管理服務規(guī)范》發(fā)布實施，規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)提供設施設備綠色運行管理服務的技術(shù)和管理方面的認證要求，并規(guī)定了設施設備綠色運行管理服務質(zhì)量的認證指標和測評方法，指引物業(yè)服務企業(yè)設施設備綠色運行管理，為企業(yè)、用戶和社會帶來可觀、持續(xù)的綠色經(jīng)濟收益，促進設施設備綠色運維的可持續(xù)發(fā)展。

(一)管理要求

1.建筑設備系統(tǒng)的設計、施工、調(diào)試、驗收、綜合效能調(diào)適、交付資料等技術(shù)文件齊全、真實。

2.建筑設備運行管理記錄應齊全，主要包括：設備運行記錄、巡回檢查記錄、運行狀態(tài)調(diào)整記錄、故障與排除記錄、事故分析及其處理記錄、設備系統(tǒng)缺陷記錄、運行值班記錄、維護保養(yǎng)記錄、能耗統(tǒng)計分析等。

3.能源系統(tǒng)應按分類、分區(qū)、分項計量數(shù)據(jù)進行管理?！秶覚C關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)樓宇分項計量設計安裝技術(shù)導則》規(guī)定應在以下回路設置分項計量表：變壓器低壓側(cè)出線回路、單獨計量的外供電回路、特殊區(qū)供電回路、制冷機組及鍋爐主供電回路、單獨供電的冷熱源系統(tǒng)附泵回路、集中供電的分體空調(diào)回路、照明插座主回路、電梯回路。

4.建筑設備系統(tǒng)運行過程中，宜采用無成本/低成本運行措施。

(二)設備系統(tǒng)要求

1.暖通空調(diào)系統(tǒng)

(1)室內(nèi)運行設定溫度，冬季不得高于設計值2℃，夏季不得低于設計值2℃。

(2)采用集中空調(diào)且人員密集的區(qū)域，運行過程中的新風量應根據(jù)實際室內(nèi)人員需求進行調(diào)節(jié)，并符合《民用建筑供暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》(GB50736)的有關(guān)規(guī)定。

(3)制冷(制熱)設備機組運行宜采用群控方式，并應根據(jù)系統(tǒng)負荷的變化合理調(diào)配機組運行臺數(shù)。常用的冷水機組臺數(shù)控制方法是：每新增加一組設備時，判斷冷量條件為計算冷量超出機組總標準冷量的15%，例如現(xiàn)在已經(jīng)開啟一組，而冷量要求超出單臺機組冷量的15%，再延時20-30分鐘后判斷負荷繼續(xù)增大時，即開啟新一組設備。關(guān)閉一組設備的判斷冷量條件是計算冷量低于機組總標準冷量的60%，如現(xiàn)在已經(jīng)開啟兩組設備，且冷量在逐步下降，在冷量要求低于單臺機組冷量的60%以下，且延時20-30分鐘后判斷冷量條件無變化，即可關(guān)閉其中一臺機組及其附屬設備。

(4)制冷機組的出水溫度宜根據(jù)室外氣象參數(shù)和除濕負荷的變化進行設定。以冷水機組為例，在低負荷時，冷凍水溫度的設定值可在設計值7℃的基礎上提高2-4℃，一般每提高出水溫度1℃，能耗約可降低相當于滿負荷能耗的1.75%。

(5)技術(shù)經(jīng)濟合理時，空調(diào)系統(tǒng)在過渡季節(jié)宜根據(jù)室外氣象參數(shù)實現(xiàn)全新風或者可調(diào)新風比運行，宜根據(jù)新風和回風的焓值控制新風量和工況轉(zhuǎn)換。

(6)采用變頻運行的水系統(tǒng)和風系統(tǒng)，變頻的頻率不宜低于30Hz。

(7)冷卻塔出水溫度設定值宜根據(jù)室外空氣濕球溫度確定;冷卻塔風機運行數(shù)量及轉(zhuǎn)速宜根據(jù)冷卻塔出水溫度調(diào)節(jié)。冷卻塔出水溫度越低，冷水機組冷卻能力就越大，但太低了會大幅度降低制冷機組的冷凝壓力，使機組出現(xiàn)故障，所以冷卻塔出水溫度應在制冷機組的低溫保護之上。

(8)冷水機組冷凝器污垢熱阻宜根據(jù)冷凝溫度和冷卻水出口溫度差的變化進行監(jiān)控。滿負荷情況下，冷凝溫度與冷卻水出口溫度差不宜大于2℃，否則應采取相應的物理或者化學清洗方法進行清洗，以保證冷水機組的制冷效率。

(9)建筑物使用時宜根據(jù)氣候條件和建筑負荷特性充分利用夜間預冷方法。

2.給水排水系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)運行過程中，應按水平衡測試的要求進行運行，降低管網(wǎng)漏損率。實際運行操作過程按以下方法：

(1)掌握項目用水現(xiàn)狀，如水系管網(wǎng)分布情況，各類用水設備、設施、儀器儀表分布及運轉(zhuǎn)狀態(tài)，用水總量和各個用水單元的定量關(guān)系，獲取準確的實測數(shù)據(jù)。

(2)對項目用水現(xiàn)狀進行合理化分析，依據(jù)掌握的資料和獲取的數(shù)據(jù)進行計算、分析、評價有關(guān)用水指標，找出薄弱環(huán)節(jié)和節(jié)水潛力，制定出切實可行的管理措施和規(guī)劃。找出項目漏水管網(wǎng)和設施的漏水點，并采取修復措施，杜絕跑冒滴漏。

(3)建立用水檔案。

(4)給水系統(tǒng)運行過程中，用水點供水壓力不應小于用水器具要求的最低工作壓力，但要避免出現(xiàn)超壓出流現(xiàn)象。

(5)用水計量裝置功能應完好，數(shù)據(jù)記錄應完整;冷卻塔補水量應進行記錄和定期分析。

(6)節(jié)水灌溉系統(tǒng)運行模式宜根據(jù)氣候和綠化澆灌需求及時調(diào)整。

(7)景觀水系運行時，應充分利用非傳統(tǒng)水源補水，且應保證補水量記錄完整。

(8)循環(huán)冷卻水系統(tǒng)運行中，應確保冷卻水節(jié)水措施運行良好或非傳統(tǒng)水源補水正常，水質(zhì)應達到國家現(xiàn)行標準要求。

3.電氣控制系統(tǒng)

(1)變壓器應實現(xiàn)經(jīng)濟運行，提高利用率。單臺負載率60%左右時為效率最高點，在負荷輕的季節(jié)可以將部分變壓器退出運行。另外采用節(jié)能型無功補償裝置，實現(xiàn)無功分散和就地補償。

(2)各相負載應均衡調(diào)整，配電系統(tǒng)的三相負載不平衡不應大于15%-20%。

(3)容量大、負荷平穩(wěn)且長期連續(xù)運行的用電設備，宜采取無功功率就地補償措施，低壓側(cè)電力系統(tǒng)功率因數(shù)宜為0.93-0.98。

(4)應定期對諧波進行測量，超出限值宜采取技術(shù)措施治理。

(5)室內(nèi)照度和照明時間宜結(jié)合建筑使用需求和自然采光狀況進行調(diào)節(jié)。

(6)電梯系統(tǒng)宜根據(jù)使用情況適時優(yōu)化運行模式。

(7)供暖、通風、空調(diào)、照明等設備的自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正常，運行記錄完整。

4.可再生能源系統(tǒng)

(1)可再生能源系統(tǒng)同常規(guī)能源系統(tǒng)并聯(lián)運行時，宜優(yōu)先運行可再生能源系統(tǒng)。

(2)太陽能集熱系統(tǒng)運行時，應定期檢查過熱保護功能，避免空曬和悶曬損壞太陽能集熱器。

(3)太陽能集熱系統(tǒng)冬季運行前應檢查防凍措施。

(4)太陽能集熱系統(tǒng)和光伏組件表面應定期清洗。

(5)采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對地源側(cè)的溫度進行監(jiān)測分析。

(6)采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對系統(tǒng)進行冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換設置顯著標識，并應在季節(jié)轉(zhuǎn)換前完成閥門轉(zhuǎn)換操作。

(7)可再生能源系統(tǒng)應進行單獨計量。

設備系統(tǒng)綠色優(yōu)化運行方案

(一)暖通空調(diào)系統(tǒng)運行方案

1.動態(tài)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)的運行

空調(diào)系統(tǒng)一般按照計算的最大設計負荷來確定冷熱水溫度、風量、送風溫度、新風比，而實際運行中，隨天氣狀況、室內(nèi)使用情況的不同，空調(diào)系統(tǒng)往往都處于部分負荷下運行，造成很大的浪費。因此，應動態(tài)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)運行，根據(jù)室外天氣條件的變化、建筑物的功能特性、室內(nèi)人員的數(shù)量、設備的運行狀態(tài)，調(diào)整新風比、冷凍水溫度、冷卻水溫度、熱水溫度及空調(diào)系統(tǒng)的啟停時間等。

多臺冷熱源機組并聯(lián)運行時，應根據(jù)負荷變化實行合理的群控策略。在不同運行時段，根據(jù)負荷調(diào)整機組運行臺數(shù)，使機組負荷達到50%以上，避免“大馬拉小車”的情況;不同負荷情況下，容量大小不同的機組合理搭配運行;當風冷熱泵與其他冷熱源機組(地源熱泵、冷水機組等)同時使用時，除了考慮機組容量、臺數(shù)外，還應該根據(jù)室外狀況，確定是否開啟風冷熱泵機組。夏季風冷熱泵的制冷量隨室外空氣溫度的升高而降低;冬季風冷熱泵的制熱量隨室外空氣溫度的下降而下降。

2.部分負荷下優(yōu)化輸配系統(tǒng)

由于建筑在絕大部分時間處于部分負荷的狀態(tài)，對輸配系統(tǒng)可采取適當?shù)倪\行措施。對冷凍水泵、冷卻水泵、風機等分別加裝變頻器，實現(xiàn)變水量/變風量運行，節(jié)省輸送能耗。水泵/風機變頻后，宜通過對空調(diào)系統(tǒng)或設備能耗數(shù)據(jù)監(jiān)測了解水泵、風機等設備與空調(diào)主機的匹配度，尤其是機組在變頻情況下與水泵的匹配度，并根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整水泵/風機運行策略。實際運行時，應掌握設計條件下冷機與水泵的對應情況，避免因開啟過多的水泵造成空調(diào)水系統(tǒng)在大流量、小溫差狀態(tài)下運行。當冷熱源機組負載率或開啟數(shù)量發(fā)生變化時，應及時調(diào)整水泵開啟數(shù)量，避免不必要的能量損失。

3.合理開啟新風機組

對于新風系統(tǒng)，以往的研究關(guān)注點常常在于如何降低新風能耗，而通過對多個實際項目的調(diào)研，許多公共建筑(尤其是辦公建筑)在實際運行時并未開啟新風系統(tǒng)，或僅偶爾開機運行。其中，部分玻璃幕墻建筑也無法開啟或開啟面積較小，導致室內(nèi)新風量嚴重不足，人員較多或長時間停留時會導致室內(nèi)人員出現(xiàn)胸悶、頭痛等情況。因此，對于新風機組運行，應以保障室內(nèi)空氣品質(zhì)為前提，采取合理的策略。

物業(yè)管理人員應制定合理的新風運行策略，按要求開啟新風機組，并根據(jù)季節(jié)、氣候變化對新風閥開度進行調(diào)節(jié)。在過渡季節(jié)，自然通風無法滿足室內(nèi)新風需求的情況下，應獨立運行新風系統(tǒng)來改善室內(nèi)熱濕環(huán)境，保證各房間的新風量。

對于會議室、報告廳等部分時間段人員較集中的房間可根據(jù)室內(nèi)CO2濃度控制新風量，即以室內(nèi)CO2濃度為參考標準來控制室內(nèi)的新風量?？稍诮ㄖ锏牡湫臀恢?通風最不利點)設置CO2濃度監(jiān)測點，根據(jù)監(jiān)測結(jié)果決定新風機的運行策略。若建筑有樓宇自控系統(tǒng)，還可將室內(nèi)CO2濃度的監(jiān)測與樓宇自控系統(tǒng)聯(lián)動，組成CO2濃度監(jiān)測裝置，根據(jù)室內(nèi)環(huán)境狀態(tài)的變化自動調(diào)節(jié)新風量。這樣可以避免管理人員靠主觀經(jīng)驗，或者完全被動、消極地控制新風量的引入，造成室內(nèi)空氣品質(zhì)不良等問題。

4.合理調(diào)節(jié)空調(diào)末端

合理設定室內(nèi)溫度對于節(jié)能具有顯著效果。研究表明，夏季空調(diào)房間空氣溫度每調(diào)高1℃，可降低7%-10%的用電負荷。根據(jù)《關(guān)于嚴格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標準的通知》(國辦發(fā)〔2007〕42號)，夏季室內(nèi)空調(diào)溫度設置不得低于26℃，冬季室內(nèi)空調(diào)溫度設置不得高于20℃。合理的溫度設定不僅有利于節(jié)能，也有利于人體健康。人體的正常溫度需要一個相對穩(wěn)定的氣溫環(huán)境，室內(nèi)外的溫差太大容易造成身體溫度的不平衡。夏天空調(diào)的溫度一般設定在比室外溫度低3-5℃為宜。空調(diào)過冷或過熱均易導致傷風感冒、關(guān)節(jié)炎復發(fā)等疾病。

可采取以下運行策略控制末端溫度：

(1)對公共區(qū)域的空調(diào)末端溫度調(diào)節(jié)加強管控;對樓內(nèi)中央空調(diào)風機盤管電源進行控制，辦公樓人員下班，停風機盤管電源，中央空調(diào)開啟時風機盤管送電。

(2)手動設定各溫控器的溫度設置范圍，保證溫度調(diào)節(jié)在合理范圍內(nèi)。

(3)在明顯位置張貼溫度控制要求，提醒和引導用戶遵守溫度調(diào)節(jié)要求;對辦公樓內(nèi)部加大節(jié)能降耗宣傳，辦公樓在正常供應空調(diào)時，嚴禁大樓外窗開啟，減少大樓能耗浪費，若辦公室人員離開超過30分鐘時，應關(guān)閉空調(diào)。

5.增設空氣凈化模塊

為了提升室內(nèi)空氣品質(zhì)，可根據(jù)建筑類型和空調(diào)系統(tǒng)，增設空氣凈化模塊，去除空氣中的顆粒物、微生物和揮發(fā)性有機物等污染物。

對于全空氣系統(tǒng)，空調(diào)機組可采用“靜電+靜電”和“靜電+袋式(板式)中效過濾器”等凈化設備形式;對于風機盤管+新風系統(tǒng)，可采用新風凈化機或在室內(nèi)風機盤管回風口安裝凈化設備;對于非集中空調(diào)系統(tǒng)，可采用家用空氣凈化器，達到凈化目的。

(二)高低壓變配電運行方案

1.合理分配負載，單臺變壓器負載率不得低于50%。

2.蓄能裝置運行時間及運行策略宜利用峰谷電價差進行合理調(diào)整。

3.配電系統(tǒng)各相負載應均衡調(diào)整，三相負載不平衡度不應大于15%。

4.容量大、負荷平穩(wěn)且長期連續(xù)運行的用電設備，宜采取無功功率就地補償措施，電力系統(tǒng)低壓側(cè)功率因數(shù)不宜低于0.95，高壓側(cè)應遵循當?shù)毓╇娋值囊蟆?/span>

5.采用電力變流設備時應進行諧波測量，超出限值應采用電容器串聯(lián)適當參數(shù)的電抗器或采用有源電力濾波器進行治理。

6.宜采用減少照明燈具數(shù)量、更換燈具類型、安裝照明控制裝置的方法調(diào)整室內(nèi)照度和照明時間。室內(nèi)照度應符合相關(guān)國家標準的規(guī)定。

7.供暖、通風、空調(diào)、照明、電氣、給水、電梯等設備的自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正常，且運行記錄完整。

8.應對設施設備運行情況，以及能耗、水耗情況進行監(jiān)測與管理，宜采用具備數(shù)據(jù)處理和分析功能的樓宇自控系統(tǒng)和建筑能源管理系統(tǒng)。

9.建筑能源管理系統(tǒng)的監(jiān)測儀表、傳感器應定期檢驗校準。

(三)給排水運行方案

1.全面用水計量

物業(yè)服務企業(yè)需根據(jù)用水計量和記錄，定期比對核查總水表、分水表的流量，如果總水表與分水表流量之和差異較大，要及時查找泄漏點，分析漏水原因，采取修復措施，堵塞跑冒滴漏。

2.定期壓力檢測

在實際使用中，超壓出流會導致隱性的水量浪費，而水壓太小會導致出水流量小，影響正常使用。因此，物業(yè)服務企業(yè)宜定期對各層用水點用水壓力進行測試，若供水壓力小于用水器具要求的最低工作壓力，應增設增壓泵，若供水壓力大于0.20MPa，應設置減壓泵。

3.節(jié)水灌溉系統(tǒng)環(huán)保運行

綠色建筑可采用節(jié)水灌溉系統(tǒng)，運用噴灌、微噴灌、滴灌等節(jié)水灌溉方式進行綠化灌溉。物業(yè)服務企業(yè)在節(jié)水灌溉時，需要注意以下幾點：

(1)中水中的微生物在空氣中易傳播，因此，噴灌時不能使用中水;

(2)微噴灌的灌水器孔徑很小，容易堵塞，因此，微灌用水一般都應進行凈化處理，特殊情況還應該進行化學處理;

(3)人員活動頻繁的綠地適合采用微噴灌，且噴灌時應避免噴灑到綠地周邊道路上。

4.雨水和河道水利用水質(zhì)要求

部分建筑采用雨水或就近的河道水進行綠化澆灌、景觀補水、道路沖洗等。當采用雨水或河道水作為水源時，應采取相應的水處理措施，并定期對回用水的水質(zhì)進行檢測，保障水質(zhì)安全。用于綠化、道路沖洗時，水質(zhì)應達到《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》(GB/T18920)的要求;用于水景時，水質(zhì)應達到《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)》(GB/T18921)的要求。

(四)電梯節(jié)能運行方案

1.提高單個電梯工作效率

及時更換老舊故障部件，提高單個電梯工作效率、延長電梯使用壽命，對故障頻發(fā)的電梯，要制定特殊的維護方案，增加維護次數(shù)，減少臨時故障時間。另外，對電梯照明、通風系統(tǒng)做到智能控制，在長時間無人情況下能自行關(guān)閉照明、通風，減少電力損耗。

2.采用新技術(shù)電梯

中國特檢協(xié)會《電梯能效評價指標與檢測方法研究》課題組對全國10個城市不同型號電梯的測試數(shù)據(jù)表明，完成相等的運送量，不同電梯的耗電水平相差可達8倍，而采用VVVF變頻器的電梯具有明顯優(yōu)勢。

3.錯時關(guān)停部分電梯

在工作日下班期間及節(jié)假日等人員少的時間，電梯利用率明顯降低，這時應關(guān)閉部分電梯，只保留必要數(shù)量的電梯運轉(zhuǎn)，減少電梯不必要的損耗。實施中可以先在每棟樓關(guān)停一部電梯，根據(jù)實際運行情況再做相應調(diào)整。比如一部6KW的電梯，按25%的利用率來算，一天可節(jié)省電量為：6X25%X12=18度，一個月(30天)就是18X30=480度電，這還不包括照明、通風、控制系統(tǒng)的損耗，長期堅持對節(jié)省電力的效果是非常明顯的。

4.采用單雙層電梯分離

有并排兩部以上電梯的樓房，可以采取單雙層分別運行的方式使用，一部電梯只到達單層，一部電梯只到達雙層，這樣可以有效分解電梯運行負荷，減少電梯機械磨損次數(shù)，電梯能耗也將明顯降低。

(五)可再生能源系統(tǒng)運行方案

太陽能熱水系統(tǒng)在運營過程中，應注意防曬、防凍、清潔等問題，以避免因損壞或效率下降等導致太陽能熱水系統(tǒng)被棄用。具體可采用以下策略：

1.產(chǎn)品交付時，供應商應對系統(tǒng)進行調(diào)試，保證產(chǎn)品可正常使用，并對業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)進行指導。

2.平時應經(jīng)常檢查太陽能集熱系統(tǒng)的溫度變化，超過規(guī)定值時，應采取相應措施，如及時補充冷水、釋放過熱蒸汽。若長時間沒有熱水需求，物業(yè)服務企業(yè)應打開循環(huán)泵使集熱器中的液體強制循環(huán)，或定期釋放熱水，避免集熱器長時間空曬。

3.對于直接集熱系統(tǒng)，當冬季氣溫低于0℃時，應排空循環(huán)系統(tǒng)的水;對于間接集熱系統(tǒng)，在冬季前應及時補充防凍液，在極端氣溫較低的情況下，可采用強制循環(huán)防凍。

實現(xiàn)碳達峰、碳中和，是黨中央作出的重大戰(zhàn)略決策，是著力解決資源環(huán)境約束突出問題、實現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展的必然選擇。物業(yè)服務企業(yè)要通過學習綠色運維管理，提高設施設備綠色運行維護的技術(shù)能力，完善和增強市場競爭力，在“十四五”這個碳達峰的關(guān)鍵期、窗口期，奉獻自己的一份力量。